Блог

Вы можете купить абсолютно все

Граждане России (или стран бывшего СНГ), как и другие нерезиденты США, могут купить любой объект недвижимости. Ограничений нет никаких. По общему мнению брокеров, покупка недвижимости для нерезидента даже проще, чем для гражданина США.

Вам будет предложено 2 варианта покупки недвижимости: на физическое и на юридическое лицо. Оформление недвижимости на юридическое лицо имеет ряд существенных плюсов, таких как ограничение ответственности собственника и многих других. Мы рекомендуем получить консультацию брокера, прежде чем решать, какой тип покупки выбрать.

Мифы относительно получения Green Card при покупке недвижимости

В США, приобретая объект недвижимости, вы не получите Green Card. Это частое заблуждение клиентов. Однако есть множество вариантов решения данного вопроса. Вы можете вложить средства в проект, который даст вам возможность получить EB5 или L1 визу. Для этого необходимо выполнить ряд требований и условий, основные из которых − это создание рабочих мест и подтверждение «законности» вашего капитала. Подробнее о них вы можете прочитать на нашем сайте, в разделе «вид на жительство».

Поэтому в самом начале необходимо понимать цели вашей покупки, чтобы грамотно и эффективно строить процесс работы. Если вы планируете постоянное проживание в США с получением Green Card, то выбор предложений изначально строится, исходя из этой цели.

Прежде чем принимать решение о покупке, нужно подумать о важных моментах

Если вы приобрели недвижимость в США, при этом не являясь резидентом США, вы все равно обязаны оплачивать расходы на содержание вашего объекта недвижимости. Как правило, это: Property Tax − налог на недвижимость, Maintenance − оплата за обслуживание вашего билдинга и коммунальные платежи.

Обратите внимание, что вы купили недвижимость в США, а значит, с неплательщиками также все очень строго. Ответственность при невыполнении обязательств наступает незамедлительно. Как правило, это штрафы, проблемы получения визы и сложности с получением вида на жительства в дальнейшем.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость вашей мечты, необходимо вместе с брокерами проработать вопрос предстоящих платежей и принять осознанное и взвешенное решение.

Часто брокеры имеют возможность найти варианты с освобождением от налогов (tax abatement) на 15-20 лет.

С чего начать? Выбор объекта

Вы можете начать с самостоятельного выбора недвижимости на нашем сайте, в разделе «поиск недвижимости».. Это оправданно только для первичного знакомства с рынком. Потому что это непростой процесс. Рынок недвижимости в США представлен множеством вариантов, поэтому сложно разобраться в сотне предложений самостоятельно.

По нашему многолетнему опыту, мы рекомендуем сразу провести первоначальную консультацию с брокером. Все его услуги бесплатны для вас. Первичная консультация с выявлением целей и задач покупки, прояснением бюджетов, определением важных и принципиальных моментов для Вас сразу даст верное направление поиска. Это сэкономит вам много времени.

Брокер − это ваш личный помощник, который будет с вами и на вашей стороне в течение всего процесса покупки. Основная задача брокера − работать в ваших лучших интересах и бороться за каждый ваш доллар в переговорах с продавцом. Плюс обеспечить вам лучший сервис и удобство в этом процессе. И самое главное − обеспечить безопасность и гарантии всей сделки. Это ваш проводник в незнакомый мир недвижимости США. Согласитесь, что лучше познакомиться лично еще на первоначальном этапе.

Или самостоятельно, или с услугой индивидуального подбора с брокером вы определяете несколько объектов, которые вам подходят. Брокер проясняет все детали предстоящей покупки (сумму сделки, возможности и необходимость привлечения ипотечного кредита, предстоящие оплаты за содержание недвижимости, процедуру покупки и другие нюансы).

Мы также всегда рекомендуем приехать в место предстоящей покупки, чтобы увидеть все своими глазами. И на месте решить, какой объект вам подойдет. Брокер встретит вас в аэропорту (или заберет вас от отеля) и проведет экскурсию по району и всем объектам недвижимости. Организует встречу с адвокатом, ипотечным брокером, представителями девелоперов и другими лицами, которые будут принимать участие в вашей предстоящей сделке.

По итогам этого этапа вы знаете, что вы собираетесь покупать и все детали предстоящей сделки. И, как правило, уже представляете себе жизнь в вашей новой квартире или доме.

1. Вам необходимо открыть банковский счет в США.

При покупке недвижимости в качестве оплаты используется только специальный сертифицированный банковский чек. Пластиковые карты, персональные банковские чеки и наличные к оплате не принимаются. Поэтому в самом начале процесса вы должны открыть счет в банке США для последующего перевода средств на этот счет из вашего банка и последующей оплаты сделки.

Мы рекомендуем сделать это в самом начале работы, чтобы сократить время проведения сделки.

2. Получение ипотечного кредита для приобретения недвижимости под 5% годовых.

Если вы планируете использовать для приобретения кредитные средства, то вам будет предложено первоначально провести работу с ипотечным брокером. Собрать необходимые документы (как правило, это паспорт, действующая виза и справка из банка) и подать заявки в банки США. Это простой процесс, который вместе с вами пройдет отдельный эксперт − лицензированный ипотечный брокер.

Брокер, который будет вам предоставлен, работает со всеми основными банками США. Он сможет найти для вас продукт, который наилучшим образом вам подойдет. Также в его работу входит: расчет полной суммы займа, определение подходящего вам процента, срока ипотеки и размера первоначального взноса по вашему объекту, помощь в сборе необходимых документов. И самое главное − работа в ваших лучших интересах.

Обратите внимание, что вам предстоят дополнительные расходы, связанные с получением ипотечного кредита. Их размер всегда отличается и зависит от различных факторов, поэтому уточняйте этот вопрос у своего ипотечного брокера.

Если вы собираетесь покупать недвижимость в США в ипотеку, то для начала работы по поиску предложений вам необходимо получить pre-approval letter от банка. Это официальное письмо от банка с подтверждением условий кредита для вас.

Условия получения кредита для нерезидента США:

• Ипотечные ставки от 5%
• Минимальный первоначальный платеж от 40%
• Ипотека по 2 документам: загранпаспорт и действующая виза + справки

Подробнее об ипотечном кредите читайте на нашем сайте, в разделе «кредитование».

3. Подготовка вашим брокером предложения продавцу.

Брокер готовит продавцу от вашего имени offer − предложение на покупку. Как правило, это стандартный документ. В этом документе описаны условия, на которых вы хотите предложить продавцу недвижимости (или частному лицу, или девелоперу) провести сделку.

На этом этапе вам нужен хороший брокер, чтобы получить возможность купить по лучшей цене. Ценность брокера в том, что он от вашего имени имеет право вести переговоры по цене.

Если вы приобретаете недвижимость с привлечением кредитных средств (не более 60% от суммы сделки), то к этому offer нужно приложить документ от банка о согласованной вам сумме ипотечного кредита − Commitment Letter. Если берете за свои средства, то документ, что деньги у вас на счету в банке США.

4. Подписание договора.

Когда продавец принял ваш Offer, в присутствии вашего брокера вам необходимо подписать Contract to Purchase Real Estate, в котором будут указаны все детали предстоящей сделки. Обратите внимание на сумму продажи, размер депозита и сроки сделки. Это основной документ, который обеспечивает защиту ваших интересов при совершении сделки с недвижимостью в США.

С собой на сделке вам необходимо будет иметь: копии внутреннего и загранпаспорта с действующей визой в США.

На вашей сделке также обязательно будут присутствовать:

Title Company (Титульная компания) − это компания, которая обеспечивает контроль вашей предстоящей сделки и проверяет все документы.

Escrow Company (эскро компания) − это компания, которая обеспечивает финансовую гарантию вашим средствам. Вы зачисляете средства на счет этой компании, и только после выполнения условий договора она перечисляет средства продавцу недвижимости. Аналог всем знакомого в России аккредитива, который обеспечивает полную безопасность ваших средств до момента перехода недвижимости в вашу собственность.

Или:

Closing Attorney (Ваш адвокат) − который регистрирует вашу сделку. Адвокат вам также будет предоставлен вместе с брокером по недвижимости нашей компанией.

5. На какие пункты в договоре необходимо обязательно обратить внимание.

Home inspection clause − обязательный пункт о проверке вашей недвижимости и времени ее проведения. Это делается для того, чтобы еще раз убедиться в отсутствии каких-либо проблем. Стандартный срок проведения проверки − не более 10 дней. Процедура оплачивается вами, как покупателем.

Loan Contingency Clause − форс мажор по ипотеке. В пункте указаны ваши обязательства при условии, что вы не получили ипотечный кредит. Обратите внимание, что в таком случае вам должны полностью вернуть внесенный вами ранее депозит, без каких-либо ваших дальнейших обязательств.

Closing costs − расходы по закрытию сделки. На практике покупатель несет эти расходы. Обратите внимание − ваши дополнительные расходы составят примерно до 5% от суммы предстоящей сделки. Подробнее об этом мы написали в отдельном пункте ниже. Заранее уточняйте у брокеров эту информацию и планируйте оплату Closing costs, чтобы это не стало для вас сюрпризом.

Ваш брокер и адвокат обязательно вместе с вами проверят все эти и другие важные пункты подписываемого контракта и прояснят все предстоящие дополнительные расходы.

6. Внесение депозита.

Следующим этапом вам необходимо внести депозит для подтверждения принятых вами обязательств по договору. Средства вносятся на escrow счет титульной компании или специального агентства. Обычно депозит составляет 5 % от суммы сделки. Оплата депозита необходима, чтобы подтвердить серьезность ваших намерений и обеспечить гарантии для продавца недвижимости.

7. Проверки покупаемого объекта недвижимости.

• После подписания основного договора проводится полная проверка покупаемого вами объекта недвижимости − Title Search. Это стандартная проверка, при проведении которой выявляются все возможные задолженности и невыполненные обязательства продавца по объекту недвижимости. Если сказать по-простому, проверяется «чистота» объекта и возможность безопасной покупки этой недвижимости для вас.
  
  Вместе с этой проверкой для вас будет оформлен договор обязательного страхования объекта недвижимости − Title insurance, который оформит для вас титульная компания.


• Также мы рекомендуем провести необязательную, но все важную проверку − Physical Inspection − это проверка реального состояния вашего будущего объекта недвижимости. Для вас проверят техническое состояние конструкций, систем электро- и водоснабжения, отопления, сантехнику и множество других важных для комфортной жизни параметров. Эта проверка также проводится независимыми экспертами и помогает увидеть реальное техническое состояние вашей квартиры или дома. После этой проверки, если вас что-то не устроит, вы можете вполне спокойно отказаться от сделки с полным возвратом депозита или с помощью вашего брокера вести переговоры с продавцом о снижении цены для вас. Цена вопроса такой проверки − до 500$.
• Если вы планируете покупку с привлечением ипотечных средств, то на этом этапе также проводится проверка рыночной стоимости вашей будущей недвижимости. Вам могут отказать в получении кредита, если вашу будущую квартиру реально оценят дешевле, чем цена продажи. Если с оценкой цены все в порядке, то в это время продолжается процесс получения вами ипотечных средств. Оценка рыночной стоимости оплачивается также вашими средствами.

8. Регистрация вас в качестве нового собственника объекта недвижимости.

Документ, подтверждающий ваше право собственности на объект недвижимости, − Deed, вы получите в момент поступления полной оплаты за объект недвижимости на escrow счет титульной компании или адвоката.

Обычно процесс регистрации занимает 1,5 - 2,5 месяца.

Обратите внимание, что во многих штатах для получения права собственности нужно регистрировать deed в суде или регистрационной палате. Это работа опять же титульной компании.

9. Полная оплата вашей сделки.

Остаток суммы по договору вы переводите в момент закрытия сделки. В этот же момент вы становитесь собственником недвижимости. И вы сразу оплачиваете все расходы - closing cost, включая налоги.

Ваши средства также переводятся на escrow счет. Для перевода средств из вашего банка в России у вас могут потребовать документы, подтверждающие сделку.

10. Возможные обстоятельства для расторжения договора.

Обращаем ваше внимание, что существует ряд обстоятельств, при которых договор на покупку недвижимости может быть расторгнут. Переживать не нужно, потому что при этом вам полностью вернут ваш депозит.

Обстоятельства с вашей стороны: вы не внесли депозит в оговоренный срок, вы или продавец хотят отменить сделку.

Обстоятельства со стороны продавца: продавец не выполнил работу по объекту, которая прописана в договоре, продавец не дает вам доступ к объекту для проведения проверок или не освободил ваше помещение в срок по договору.

Относиться к этому нужно спокойно. Вы, как покупатель, никому ничего не должны и никаких дополнительных обязательств на вас не накладывается. Вы всегда можете отменить сделку, даже просто передумав ее совершать.

11. Дистанционная покупка недвижимости в США и оформление сделки удаленно.

Это стандартная практика проведения сделок.

Все проще, если вы оформляете сделку на LLC (юридическое лицо, аналог знакомого нам ООО). Тогда ваш адвокат и брокер подготовят все для вас, а подписать все можно дистанционно. Вы становитесь владельцем этой компании, а ваша компания становится владельцем недвижимости. В этом есть ряд существенных плюсов, особенно для тех покупателей, кто не хочет показывать свои сделки с недвижимостью в США.

Сделку на физическое лицо также можно оформить дистанционно.

Для этого ваш адвокат вышлет вам почтой специальную доверенность, и ее нужно будет оформить в посольстве США в стране проживания. Деньги в этом случае при оплате сделки вам нужно будет перевести на счет вашего адвоката. Он после завершения сделки обязан перевести ваши деньги продавцу.

В данном случае, как, впрочем, и в любом другом, вы ничем не рискуете. Потому как адвокат − это ваш законный представитель, и он не будет рисковать своей лицензией и именем.

Есть некоторые штаты, в которых оформление дистанционных сделок проводится через Escrow Company. Документы в таком случае вы также подписываете в посольстве, а деньги отправляете на счет этой компании.

12. Подробнее о Closing Cost и ваших возможных дополнительных расходах.

Closing Cost включают в себя: юридические издержки адвокатам за работу над контрактом, оформление страховок, услуги Escrow Company, которая хранит ваши средства, затраты на проведение различных проверок вашей недвижимости (Title Search, Physical Inspection и другие) и оплату пошлин(реестровых и судебных).

Напомним, что Closing Cost обычно составляют до 5% от суммы сделки, и их необходимо планировать заранее, еще на этапе выбора объекта недвижимости. Наши брокеры могут предоставить вам точную смету расходов по всем пунктам на первичной консультации по выбору объекта.

Также дополнительно можно застраховать ваш объект недвижимости от стихийных бедствий. Это всегда остается на усмотрение покупателя. Однако если есть риск различных затоплений и так далее, то мы рекомендуем делать это. Обычно страховой взнос составляет от 1 до 5% от суммы стоимости вашей недвижимости в год.

14. Ваша дополнительная защита в этом процессе.

На вашей стороне самая совершенная судебная система в мире. В Америке фраза «покупатель всегда прав» − это не просто слова. При возникновении любых сложностей вы легко можете подать в суд, даже не являясь резидентом США. И почти гарантированно выиграть дело с обязательным покрытием расходов, возмещением морального и финансового ущерба.

С лишением лицензий всех, кто участвовал в сделке. Брокеры в США и любые другие лицензированные эксперты дорожат своей работой и своей лицензией. И поэтому делают свою работу максимально качественно и в ваших лучших интересах.

Все это дает вам гарантии безопасной сделки и получения наилучшего результата.

15. Стоимость услуг брокеров по недвижимости – бесплатно.

Ваш лицензированный брокер работает с вами бесплатно. Его услуги всегда оплачиваются продавцом недвижимости.

Бесплатно вы получаете полноценный сервис: профессиональную защиту ваших интересов, анализ рынка и поиск лучших предложений, борьбу за каждый ваш доллар в торгах с продавцом по цене, высочайший уровень консьерж сервиса и помощь вам на месте в США, контроль и координацию работы всей команды (ипотечного брокера, адвоката), ведение вашей бухгалтерии по сделке, присутствие рядом с вами на всех этапах процесса приобретения и многое другое.

Ваш брокер − это ваш проводник в мир недвижимости США.

16. С чего начать процесс покупки недвижимости в США?

По нашему многолетнему опыту, начать эффективнее всего с заполнения короткого теста ваших потребностей и пожеланий. Чтобы брокер, после уточнения деталей при звонке вам, в течение 24 часов смог сделать для вас индивидуальную подборку предложений.

Это можно сделать по ссылкам ниже: